Ирина Островская, директор «Городского агентства недвижимости»

Разумеется, мы, как представители своей профессии, должны умно и красиво рассказать, что недвижимость всегда в цене, что лучшее сохранение денег - это вложение в недвижимость. Так обязаны заявлять риэлторы, деятельность и доходы которых напрямую зависят от количества сделок на рынке недвижимости.

Примерно такие тексты читаем мы сами в различных СМИ. И во многом с этим можно согласиться. Но мы хотели бы остановиться на существенных деталях и нюансах. Чтобы понять, как будет вести себя цена на жилье, нужно разобраться в механизме ее формирования.

Раз существует рынок недвижимости, то квартиры являются товаром, специфическим, но все-таки товаром. На рынке недвижимости выделяются две составляющие: рынок первичного жилья (долевое строительства и готовое жилье от застройщика) и рынок вторичного жилья, то есть продажа квартир собственниками. Эти два сегмента рынка в кризис ведут себя по-разному. Цены на «первичку» ведут себя стабильно, у строительных компаний, кредиты, налоги, договорные обязательства перед поставщиками.

Все это не дает застройщику возможности продавать с дисконтом. Цены на «вторичку» реагируют на кризис совсем по-другому. Ни себестоимость, ни инфляция (официальная или скрытая) не являются определяющим фактором стоимости жилья. Главным является тут спрос, который зависит от социальных показателей, таких как благосостояние, наличие рабочих мест и так далее, и регулируется ценой и доступностью ипотечных кредитов. Можно проследить влияние ипотеки на рынок недвижимости в нашем городе.

В 2002 году, на начало работы «Городского агентства недвижимости», в Железногорске стоимость «двушки» на Ленинградском проспекте была примерно 200 тысяч рублей. В то время у банков практически не было каких-либо программ, связанных с жилищным кредитованием, 2003-2004 годы многие банки предложили кредиты на покупку жилья. Кредит был дорогой, неудобный, требовалось обременять поручительством посторонних людей, но этого было достаточно, чтобы рынок отреагировал резким ростом цен.

Когда же появилась долгожданная ипотека, доступность (больше не требовалось поручителей) и понижение процентов с 16-17% до 10-13%, то это еще более усилило рост цен в нашем городе, к этому стоит добавить стабильное повышение жизненного уровня железногорцев, особенно работников градообразующих предприятий. За шесть лет стоимость жилья возросла в десять и более раз. Далее последовал мировой кризис, резкий рост курса доллара, в конце 2008 года Центробанк повысил учетную ставку до 13,5 %, ипотечные проценты в свою очередь стали заградительными, то есть, вроде, ипотечные кредиты существовали, но за такую стоимость граждане их отказывались брать.

А что же с рынком квартир? Он рухнул на 40% менее чем за год. В дальнейшие годы по мере восстановление «низкой» процентной ставки, вернулись уже привычные цены на квартиры. Сейчас ситуация во многом похожа на 2008 год, растет доллар, Центробанк борется с инфляцией и повышает ставку. Так за четыре месяца ключевая ставка поднялась с 7% до 9,5%, растут проценты по ипотеке. Но есть существенное различие: в 2008 году на рынке присутствовала паника, в данный момент этого нет, также будет действовать синдром «это мы уже проходили», продавцы не будут снижать цены на свои квартиры, предполагая, что вскоре активный спрос восстановится и можно будет продать по более выгодной цене. Но, как говорится, если в ноябре +15 , то из этого не следует, что зимы не будет. Поэтому если ставки по ипотеке продолжат свой рост, то стоимость на жилье будет снижаться.

Но уже сейчас можно точно сказать, что никаких предпосылок для роста стоимости жилья нет. Что же мы можем предложить? Ну, во-первых, разным группам потенциальных покупателей разные советы. Например, если вы инвестор и хорошо разбираетесь в рынке ценных бумаг, в движениях иностранной валюты, то вложение в такой ситуации в жилую недвижимость - не самое правильное решение.

Единственное, что можно предложить таким людям, обратить внимание на коммерческую недвижимость Железногорска в сегменте промышленных объектов: различные цеха, базы, земельные участки промышленного назначения. Цены на такие объекты в нашем городе уже давно на «дне». А в свете последних тенденций («импортозамещение» и так далее) промышленные площадки могут стать востребованными. Продавцам квартир рекомендация одна - поторопиться с продажей, это следует из вышеизложенного: предложение на рынке будет превышать спрос.

Сложнее дать совет покупателям квартиры с помощью ипотечного кредита. Если вы работник бюджетной сферы, госкомпаний, то проблем в ближайшее время не предвидится, это, по крайней мере, гарантирует наше правительство. Более того, для многих госслужащих, прежде МО и МВД, действуют различные льготные программы банков и государства и грех ими не воспользоваться. Если вы труженик частного сектора, предприниматель, то вы должны правильно оценить свои силы и все риски, которые несут кризисные явления в экономике.

Тут хочется подметить важную деталь: большинство клиентов «Городского агентства недвижимости» являются продавцами и покупателями одновременно, то есть участвуют в альтернативной сделке. Этой самой большой группе наших клиентов, мы думаем, не стоит приостанавливать задуманное, и вот почему: во-первых, как бы не двигались цены на квадратные метры, разница в стоимости между объектами не будет сильно меняться; во-вторых, эту разницу покрывают за счет небольшой ипотеки, поэтому риск, что в случае ухудшении дел в экономике кредит ляжет не посильной ношей на ваш семейный бюджет, достаточно невелик.

И уж точно стоит торопиться владельцам различных жилищных сертификатов (материнский капитал, молодая семья и другие). Разумеется, государство не откажется от своих обязательств по ним, но могут измениться требование к жилью, приобретаемому на эти сертификаты. Это общее. Но в каждом случае требуются индивидуальные рекомендации, которые вы можете получить в наших офисах.

материал подготовлен «Городским агентством недвижимости»