В тонкостях земельного законодательства и черт ногу сломит - а уж простому жителю продраться через мешанину терминов и вовсе нереально. Но рано или поздно сталкиваться с вопросами земли приходится всем, кто планирует построить дом, приобрести гараж, открыть свой магазин и т.д. Что представляет собой аренда земли в ЗАТО и сколько это стоит? Почему у кого-то участки в собственности, а у кого-то в аренде? Как и на каких условиях можно получить землю под ИЖС? Зачем проводить межевание участков и ставить недвижимость на кадастровый учет? Могут ли иногородние получить землю в закрытом городе? Изымают ли участки за неуплату аренды? На эти и другие вопросы отвечает руководитель Управления имуществом, землепользования и землеустройства Евгения Парусова. Местные особенности- Евгения Яковлевна, по закону в закрытых городах нет собственности на землю, есть только право аренды… - Верно, земли ЗАТО ограничены в обороте. С 30 октября 2001 года, с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, участки в ЗАТО не предоставляются в собственность. Для многих жителей этот вопрос болезненный, они не могут понять, почему в том же Красноярске можно купить землю, а в Железногорске - только взять в аренду на 49 лет. Спешу успокоить: это никоим образом не ущемляет прав собственников недвижимости - домов, гаражей, коммерческих объектов. Землю под объектом забрать нельзя! Право аренды так же защищено законом и Конституцией, как и право собственности.
- То есть разница только формальная? - Именно.
- И все-таки в городе есть частные земли. Почему так вышло? - Если до 30 октября 2001-го гражданину предоставили земельный участок в собственность на праве постоянного бессрочного пользования либо вообще без указания вида права, то он может обратиться в Росреестр и зарегистрировать землю в собственность. Речь об участках для индивидуального жилищного, гаражного строительства, садоводства, огородничества, дачного или личного подсобного хозяйства.
- Но получается, что у кого-то земля в собственности, а другие платят за аренду! - Арендаторы и собственники земли в ЗАТО находятся в равных условиях. Ставка земельного налога для собственников и арендная плата одинаковые. Кадастровая стоимость для таких земель также равная - и зависит она от вида разрешенного использования и местоположения земельного участка. Поэтому здесь, как и в остальном, разница только формальная.
- Можно ли продать арендованный участок? - Можно переуступить права и обязанности по договору аренды земли другому лицу. Такое соглашение о переуступке, если договор аренды заключен на год и более, регистрируется в Росреестре, а все права и обязанности по договору переходят к новому арендатору.
- Могут ли иногородние получить землю в Железногорске? - Граждане и юридические лица, не зарегистрированные в ЗАТО Железногорск, обязаны получать допуск на совершение сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, в Росатоме. Есть ряд исключений - к примеру, если гражданин работает по бессрочному контракту на ГХК, такое согласование не требуется.
Сначала нужно построить- Каким образом можно получить землю в аренду? - С 1 марта 2015 года произошли значительные изменения в земельном законодательстве. Практически все участки предоставляются теперь только на аукционах. Но закон предусмотрел исключения - это касается объектов особого значения, инженерной инфраструктуры и т.д. Также без аукциона можно приобрести участок для ИЖС, личного подсобного хозяйства и садоводства, если на него не претендуют сразу несколько заявителей. После первого обращения дается извещение в газету «Город и горожане», на официальный сайт администрации ЗАТО и портал
torgi.gov.ru о предоставлении земельного участка. Если в течение месяца не поступило иных заявлений, земля отдается без аукциона первоначальному заявителю. Если хотя бы еще один гражданин подаст заявление на тот же участок, администрация Железногорска обязана провести аукцион.
- Участок предоставляется сразу на полвека? - Сначала нужно возвести объект, под который земля выделялась. Например, предоставили арендатору участок под строительство коммерческого здания. Срок договора 5 лет. За это время нужно построить объект, и только тогда с арендатором переоформляется аренда под эксплуатацию здания на 49 лет. Если не успевает в срок, можно зарегистрировать хотя бы право на объект незавершенного строительства - это дает возможность однократно продлить срок аренды еще на 3 года. Но если и за это время объект не будет завершен, администрация вправе обратиться в суд с иском о его изъятии. В дальнейшем недострой продается с публичных торгов с возмещением рыночной стоимости бывшему собственнику. После чего участок снова выставят на аукцион.
- Время, отведенное на строительство индивидуального жилого дома, тоже ограничено? - Участки под ИЖС предоставляются на 20 лет. В течение этого срока гражданин обязан построить дом. После того, как он зарегистрирует право собственности на жилой дом, аренда переоформляется на 49 лет. Если за 20 лет дом не будет достроен, администрация вправе поступить так же, как в случае с коммерческими объектами - землю изъять, объект продать с торгов и возместить бывшему собственнику его рыночную стоимость. Затем участок выставляется на аукцион.
Чем быстрее, тем дешевле- На аукционах в ЗАТО продается не право собственности на землю, а право на заключение договора аренды. О каких цифрах идет речь?- Это определенная сумма, которая равна годовому размеру арендной платы за участок на период, пока не будет завершен объект. Разобраться непросто, поэтому сейчас поясню. В среднем рыночная цена земли под ИЖС варьируется от 60 тысяч рублей в год с одного участка. Ее арендатор обязан выплачивать, пока не построит дом и не зарегистрирует право собственности. Как только объект вводится в эксплуатацию, аукционный договор расторгается и переоформляются отношения уже на 49 лет. Тогда арендная плата становится равной земельному налогу - если говорить о неком усредненном участке площадью 10 соток, то в зависимости от его местоположения эта сумма составляет от 500 до 2000 рублей в год.
- Наверное, это стимулирует построить дом как можно быстрее? - Есть много примеров, когда дома возводились за полгода. Затягивать строительство и платить 20 лет по 60 тысяч рублей не каждый готов.
- Что делать, когда пройдут 49 лет аренды? - Договор оформляется заново, а срок аренды продлевается опять же на 49 лет. Никаких дополнительных затрат это за собой не влечет. Если дом продается, новый владелец просто переоформляет договор аренды участка на себя.
И честного слова мало- О каких предстоящих изменениях в законодательстве стоит знать железногорцам? - Ряд изменений коснется «дачной амнистии». Напомню, ее суть в упрощенном порядке регистрации прав как на земельные участки, так и на некоторые виды объектов капстроительства для личных нужд: дачное, садовое, гаражное строительство, ИЖС, огородничество и личное подсобное хозяйство. Приведу пример. Предоставили гражданину участок под строительство индивидуального гаража. Он объект возвел, надо регистрировать право собственности. Каким образом? Сегодня законодательство позволяет сделать это в упрощенном порядке. Гражданин берет правоустанавливающие документы на землю (то есть в нашем случае договор аренды), подает заявление на регистрацию объекта и декларацию, где самостоятельно описывает свой гараж, его размеры, материал, коммуникации и т.д. Этих трех документов пока достаточно, чтобы зарегистрировать право собственности на объект. Но с 2017 года процедура изменится.
- Зарегистрировать право собственности станет сложнее? - С 1 января 2017 года, чтобы оформить такие объекты капстроительства в собственность, придется ставить их на кадастровый учет. Для этого нужно пригласить кадастрового инженера, он произведет замер объекта и составит технический план, который будет прикладываться к заявлению в Росреестр. Без него зарегистрировать право собственности не получится. Конечно, такое требование повлечет дополнительные расходы для граждан - составление документа обойдется в несколько тысяч рублей. Зато объект будет иметь более четкие характеристики, что поможет исключить мошеннические действия. Мы с такими случаями на территории ЗАТО время от времени сталкиваемся.
- Например? - Когда заявитель подает декларацию в Росреестр, предполагается, что он действует добросовестно и честно описывает основные характеристики объекта. А на деле может оказаться совершенно другое. К примеру, поступает жалоба от председателя гаражного кооператива, что такой-то гражданин долгое время не строит гараж на выделенном земельном участке, территория захламлена бытовым мусором, подтопляются соседние гаражи. Мы поднимаем соответствующие документы, делаем запрос в Росреестр и получаем информацию, что у гражданина там зарегистрировано право собственности на завершенный гараж площадью такой-то, этажностью такой-то. Выезжаем на место - никакого строения нет.
- Как поступаете с обманщиками?- Существует судебная практика, в таких случаях мы признаем право собственности отсутствующим и изымаем земельный участок. Для выявления подобных схем осуществляем в плановом и неплановом режиме муниципальный земельный контроль, осматриваем участки, привлекаем кадастровых инженеров. Новые требования закона позволят предотвратить нарушения - ведь еще на этапе подачи документов в Росреестр будет поступать достоверная информация об объекте. Несуществующий гараж или дом просто не получится зарегистрировать.
- Если человек решит продать или передать в наследство ранее зарегистрированные объекты, надо ли ставить их на кадастровый учет?- Нет, это касается только вновь построенных объектов, право собственности на которые зарегистрировано с января 2017 года.
Сосед передвинул забор- Граждан активно призывают межевать земельные участки. Что это значит? - С 1 января 2018 года будет невозможно совершить какую-либо сделку с земельным участком, если не проведено его межевание, то есть не установлены границы. Для проведения процедуры так же привлекаются кадастровые инженеры. Конечно, если вы пользуетесь земельным участком сами и не планируете никаких сделок - ради бога. Но в жизни разное бывает: сегодня вы не хотите продавать землю, а завтра обстоятельства сложатся иначе. А межевание - это опять же время и деньги. Казалось бы, 2018 год еще нескоро, но если есть возможность, лучше все сделать уже сейчас. Кстати, без межевого плана не получится и оформить участок в наследство.
- Если участки не размежеваны, как понять, где чьи метры? И не прибрал ли кто-нибудь кусочек чужой земли? - Хороший вопрос. Поэтому сейчас мы имеем большое количество споров между соседями. У участка есть условный кадастровый номер, есть какая-то схема, весьма приблизительная, есть площадь - и все. Нет установленных границ, нет координат поворотных точек.
- А вдруг человек перед тем, как пригласить кадастрового инженера, передвинет забор на пару метров? - Без согласования с соседями работы по межеванию провести нельзя. Кадастровая палата просто не примет у кадастрового инженера межевой план, если не будет акта согласования границ со всеми соседями. Бывает, что участки каких-то соседей уже размежеваны - в таком случае с их стороны границы вашей территории считаются уже установленными.
- Случается, что соседи намеренно не идут на согласование из-за конфликта? - Если сосед против, он в установленные сроки должен обоснованно выразить свое несогласие. Если он этого не делает, граница считается согласованной автоматически. Помешать межеванию из одной только вредности нельзя.
Заплати аренду и спи спокойно- Назовите самую большую проблему Железногорска в земельной сфере. - Животрепещущая тема - неплатежи за аренду. Арендаторы у нас разные: большинство добросовестные, а есть и не очень, прямо скажем. Кто-то не платит постоянно, независимо от экономической ситуации в стране, погоды за окном, визитов приставов и т.д. Другие руководствуются принципом: не буду платить, пока мне не придет исполнительный лист. Соответственно, администрация, чтобы добиться погашения долга, вынуждена направить арендатору претензию, выждать установленный срок, подать исковое заявление в суд, потратить большое количество времени и сил, получить решение суда. Есть арендаторы, которые из-за тяжелого финансового положения платят нерегулярно, с задержками, сезонно. Ситуации бывают разные, мы в каждой разбираемся отдельно. В любом случае Земельный кодекс РФ предусматривает платность использования земли. Списать долги мы не можем ни с кого. При этом отмечу, ставки арендной платы администрацией ЗАТО не повышались с 2012 года.
- Можно ли изъять землю за неуплату?- Только участки, предоставленные под строительство, где еще не возведены объекты. Если арендатор не платит в течение определенного периода, с ним расторгается договор. Но забрать землю из-под готового объекта за неплатежи нельзя. Долги взыскать в таком случае могут только судебные приставы.
Лучше перестраховаться- Легко ли попасть в неприятную ситуацию, не разобравшись во всех тонкостях земельного законодательства? - Очень легко. Поэтому если возникают какие-то вопросы или сомнения относительно той или иной сделки, будет не лишним обратиться к сотрудникам МКУ «УИЗиЗ» и проконсультироваться. Бывали случаи, когда граждане или юридические лица приобретали по переуступке участки, предоставленные под строительство каких-либо объектов, приходили к нам с договором, и оказывалось, что до окончания его действия оставался день - новый владелец уже не успел бы ничего построить в эти сроки. Сегодня, к сожалению, случаются ситуации, хотя и единичные, когда администрация правомерно не продляет срок аренды новому арендатору. Поэтому призываю всех: во-первых, внимательно читайте договор, во-вторых, выясните заранее, нет ли за участком обременения, не идет ли в настоящее время процедура его изъятия и т.д.
Беседовала Евгения ПЕРЕСТОРОНИНА
Кстати 
