Арбитражный суд Красноярского края объявил МП «ГЖКУ» банкротом. Это судьбоносное для Железногорска событие произошло 19 июня. Оно означает, что в городе подходит к финалу формирование рынка жилищно-коммунальных услуг.
На войне как на войне
Активные действия на коммунальной поляне города, напомним, начались в прошлом году, когда стало ясно, что сохранить муниципальную управляющую компанию вряд ли удастся. Банкротство Гортеплоэнерго неизбежно должно было потянуть на дно и ГЖКУ. Все дальнейшие шаги руководства предприятия имели под собой единственную цель - найти решение, предотвращающее жилищный коллапс. А такой негативный сценарий не исключался, судя по драматическим событиям в других городах, где перманентно полыхают войны между управляющими компаниями. Пострадавшей стороной всегда остаются собственники. И везде ожесточенная борьба идет лишь за новые или только что отремонтированные дома с хорошей платежной дисциплиной - управляя такими МКД, при минимальных вложениях можно извлечь максимальную прибыль.
Железногорск минимум три года стоял в стороне от этих процессов. Но когда над ГЖКУ нависла угроза банкротства, некоторые частные УК не смогли удержаться в рамках цивилизованных методов борьбы за рынок. Здесь и подложные решения общих собраний собственников, и распространение сведений, порочащих деловую репутацию компании-конкурента, и искусственное занижение тарифов, и многое другое.
Как и в других городах, в центре железногорских скандалов оказывались лишь большие относительно благополучные дома. Разрушающиеся «сталинки» и гнилые «деревяшки» для частников были мало привлекательными. Такие брали в управление с единственной целью - обосноваться на рынке жилищно-коммунальных услуг. Дело в том, что управляющая компания могла потерять лицензию, если в течение полугода после регистрации не возьмет в управление хотя бы один дом. Но в мае 2019 года решением Верховного суда РФ данное положение было отменено, поэтому в списке железногорских УК сегодня есть и «бездомные».
Все идет по плану
Список сегодня насчитывает уже 41 организацию, однако, как и прогнозировалось, частники не могут, да и не хотят, полностью закрыть собой город. В этих условиях создание новой муниципальной УК, под крыло которой можно перевести жилой фонд ГЖКУ, - самое разумное решение. Судя по практике других городов, брошенных на произвол судьбы домов нет там, где созданы муниципальные УК. Этот план начал осуществляться с октября 2019 года, когда глава ЗАТО Железногорск Игорь Куксин отдал распоряжение о создании альтернативной муниципальной управляющей компании как дочернего общества одного из муниципальных предприятий. И в декабре 2019-го МП «Горэлектросеть» получило лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Но у этого плана имеется как минимум два существенных недостатка. Во-первых, в короткие сроки провести собрания собственников в нескольких сотнях домов нереально. Частным УК данная ситуация оказалась на руку, и они смогли увести интересующие их дома. Во-вторых, «деревяшки», которые обязательно бы достались Горэлектросети, стали бы экономическим балластом, и муниципальное предприятие рисковало разделить судьбу ГЖКУ.
В связи с коронавирусной историей общие собрания собственников проводить стало невозможно, и ситуация затянулась. Зато у властей города появилось время, чтобы оценить опыт других территорий, дабы не повторять их ошибок. Например, в Красноярске муниципальная УК отказалась брать на себя ответственность за старые дома, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, и обслуживала их только на договоре подряда. То есть оказывала им услуги лишь для галочки. Поднять тарифы в таких домах, особенно в нынешних экономических условиях, нереально - жильцы такую нагрузку не потянут. Но если делать все, как положено, то управляющая компания неизбежно разорится, а дома окажутся брошенными.
Ну, за диалог!
Спасительным кругом для Железногорска может стать взаимовыгодное сотрудничество муниципальной и частных УК, решил муниципалитет. Для сохранения контроля над жилым фондом по инициативе администрации Железногорска была создана Ассоциация управляющих организаций «Город». Ее учредителями являются шесть компаний: ООО УК «Моя крепость», ООО «Проспект Ленинградский», ООО «Железногорское коммунальное управление», ООО УО «ЖЭК-26», МП «Горэлектросеть» и ООО УО «Железногорская эксплуатационная компания».
- Наша главная цель - наладить диалог между собственниками жилья, УК и администрацией города, - рассказал председатель ассоциации, депутат Анатолий Новаковский. - Я считаю, что подходы к управлению домами должны быть одинаковыми. Чтобы это было законно и удобно жителям. Чтобы был депутатский и административный контроль.
Как объяснил Новаковский, членами ассоциации «Город» могут стать все желающие, однако решение принимает совет учредителей. Сегодня в составе некоммерческой организации уже восемь управляющих компаний. Они придерживаются четырех принципов ассоциации. Первый: УК заключает договор только на один год, чтобы жители могли найти лучший вариант, если качество обслуживания их не устроит. Второй: тариф на жилищную услугу должен быть однозначно ниже, чем у ГЖКУ, минимум на 13%, так как ни одна частная УК не платит НДС. Третий: УК заключает договор с муниципальной аварийной службой и лифтовым хозяйством (если дом многоэтажный). Аварийная служба у многих компаний есть своя, но она только в помощь. Это элементы защиты собственников жилья. И наконец, четвертый: жители должны напрямую платить за ресурсы (воду, тепло, электричество), а не в управляющую компанию.
- Прямой договор собственников с ресурсоснабжающими организациями - единственно верный вариант, - считает Новаковский. - Какая бы хорошая управляющая компания ни была, если она собирает с жителей деньги за ресурсы, то неизбежно возникают долги. Я уже не говорю о том, что часто это все похоже на мошенничество, новые виды финансовых пирамид. Собрал деньги, обанкротился и исчез, а жители остались со своими интересами и проблемами.
Долги мои тяжкие
Именно с долгами перед ресурсниками связывают недавнее появление в составе учредителей ООО «ЖКУ» новых лиц и внезапное увольнение директора компании Игоря Михайлова. По словам нового соучредителя ООО «ЖКУ» Анатолия Телешуна, его пригласил поучаствовать в бизнесе один из учредителей компании. Мол, ЖКУ оказалась не готова к большому наплыву домов, поэтому не смогла удержать высокую планку обслуживания. Совершенно не велась подготовка к новому отопительному сезону, во дворах не косилась трава. Кроме того, в домах, недавно перешедших из ГЖКУ, не занимались проблемной электрикой, захламленными подвалами и так далее.
- Мы привлекли свои ресурсы, чтобы восстановить высокое качество услуг, - сказал Телешун. - Наша задача - за месяц провести промывку и опрессовку во всех 67 обслуживаемых домах. У нас имеются семь компрессоров и другая техника. В настоящее время идет процедура ознакомления с деятельностью компании.
Известие о том, что директор ЖКУ уволился, для многих собственников стало неприятным сюрпризом, ведь они шли именно «под Михайлова». Но новый соучредитель заверяет, что качество обслуживания при новом руководстве станет лучше, поэтому изменения в составе владельцев компании людей волновать не должны. Добросовестным плательщикам коммунальных услуг не стоит переживать и из-за долга управляющей компании в 9,3 миллиона рублей.
- Мы уже провели переговоры с и.о. директора «Красэко-Электро», чтобы поставить ситуацию на паузу, - сказал Телешун. - Проведем аудит, поймем причину возникновения ситуации, примем меры. Если своих средств для погашения задолженности не хватит, то привлечем сторонние ресурсы.
Можно предположить, что огромный долг УК перед ресурсниками возник по причине, о которой говорил Анатолий Новаковский, - у собственников семи домов ЖКУ не было прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией. И тут только два варианта: либо жители не платили, либо платили, но до ресурсников эти деньги не доходили.
- Полномочия ассоциации, конечно, только консультационные, но она вполне может выступать арбитром, если на рынке жилищных услуг активизируются недобросовестные компании, - говорит Анатолий Новаковский. - Игнорировать мнение организации сложно, ведь у нее 216 домов - больше, чем у всех остальных частных УК вместе взятых.
Дома в нагрузку
Головной болью муниципалитета является судьба более трехсот домов, которые до сих пор не определились с УК вместо ГЖКУ.
Текущая деятельность обанкротившейся муниципальной управляющей компании продолжается, несмотря на объявленное решение Арбитражного суда. Полный спектр услуг будет предоставляться до того момента, когда все МКД получат новую управляшку. Одни - по своему желанию, другие - по конкурсу, который должна объявить городская администрация.
И вот тут еще один подводный камень - весьма значительное количество домов могут быть неинтересными для управляющих компаний. А МП «Горэлектросеть» такую ношу точно не потянет. Довольно оригинальное решение проблемы озвучила руководитель УГХ Анастасия Тельманова.
- Сейчас Управление экономики и планирования проводит анализ, сколько домов не захотят брать на управление, - рассказала Тельманова. - Потом для каждого дома рассчитаем тариф, сформируем лоты и выставим их на аукцион. Причем в лоты попадет как «вкусное», так и «невкусное».
То есть «деревяшки» пойдут в нагрузку к экономически выгодным домам - так во времена тотального дефицита продавали книги, если кто забыл. К томику Цвейга прилагались несколько брошюр невнятного содержания. И люди охотно покупали этот набор. Цвейга ставили на полку, а макулатурой растапливали печь.
Продолжая аналогию, можно предположить, что УК, получившие такой социальный довесок, будут относиться к нему по остаточному принципу. Либо собственникам больших домов придется субсидировать содержание старого жилья, но это противоречит всем нормам Жилищного кодекса. В результате «деревяшки» опять окажутся в подвешенном состоянии. По словам Анастасии Тельмановой, в качестве страховки муниципалитет создал еще две «оошки», которые обязал брать дома, оставшиеся без управляющей компании. Приведет ли этот сценарий к положительному результату, сложно сказать.
Возможно, какой-то просвет наступит после принятия новой стратегии развития ЖКХ до 2035 года. Речь идет о введении государственного регулирования тарифов на содержание домов. Собственникам собираются предложить несколько пакетов услуг. В «эконом», к примеру, войдет только обеспечение безопасности содержания дома.
Но многочисленные критики стратегии считают, что она, мягко говоря, фантастическая. Особенно сегодня - в условиях коронавирусного обвала экономики. Так что рассчитывать Железногорску придется только на собственные ресурсы и социальную активность населения.
Ирина СИМОНОВА
