Как-то стороной СМИ обошли очень важное событие, недавно произошедшее на рынке недвижимости. А именно разъяснения Верховного суда РФ, в которых описано, кого следует считать добросовестным приобретателем квартиры. В случае судебных споров у такого покупателя отобрать жилье стало сложнее. Подобные процессы не редкость в житейской практике. Как обезопасить себя и свое жилье, если вашу сделку опротестовывают через суд?
Приведу пример - семья приобрела квартиру, вложив собственные накопленные средства и взяв в банке ипотечный кредит. Но спустя какое-то время новоселы получают повестку в суд, где неожиданно узнают, что их жилье с темным прошлым и они купили жилплощадь, которую продавать было нельзя. А поэтому квартиру надо вернуть. Причем даром. Чаще всего, как складывались такие истории? Огромные деньги, затраченные на покупку, теоретически им должны вернуть мошенники, которые и увели квартиру у законного владельца. Хорошо, если преступники известны и их поймали. Но такое случается крайне редко. Чаще добросовестные граждане оставались и без жилья, и без денег. Теперь Верховный суд разъяснил, что нужно предпринять во избежание таких ситуаций.
Очень важной, если не главной, является проблема признания новых хозяев жилья добросовестными покупателями. В недавнем «Обзоре судебной практики…» Верховный суд РФ разъяснил, какие действия может предпринять покупатель спорной квартиры еще до сделки с ней, чтобы затем (в случае судебных разбирательств) его могли признать добросовестным приобретателем. Как сказано в документе, для признания добросовестности покупателя судам необходимо установить, была ли им проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки. О наличии или отсутствии такой «разумной осмотрительности» может свидетельствовать ряд фактов.
Первое. Знакомился ли покупатель с данными записи об этой квартире в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), выясняя тем самым, есть ли право собственности у продавца, не наложено ли обременений и арестов, нет ли данных о притязаниях третьих лиц, проще говоря?
Второе. Знакомился ли покупатель до сделки с выпиской на квартиру из ЕГРП, с правоустанавливающими документами на продаваемую квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.), выясняя тем самым, откуда у продавца возникло право собственности?
Третье. Проводил ли будущий покупатель осмотр квартиры до совершения сделки (или, например, купил даже без осмотра, польстившись на низкую цену)?
Четвертое. Сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя сомнения в праве продавца на отчуждение данного имущества? Одно из них - это частая продажа квартиры за очень короткий период времени. Нельзя исключить риск того, что где-то в этой цепочке (чаще всего, в начале) окажется обманутый продавец или обделенный собственник, который сможет успешно оспорить одну из предыдущих сделок с этой квартирой в суде.
По мнению суда, данные факты должны вызвать у покупателя разумные сомнения в праве продавца отчуждать имущество.
В принципе, все это называется «проверка безопасности сделки». Ее эффективно осуществляет «Железногорское агентство недвижимости» на протяжении 20 лет. Мой совет - заключая договор с агентством недвижимости, внимательно читайте, за что именно оно несет ответственность, какие документы для вас подготовит, и не стесняйтесь, спрашивайте, если что-то не понятно.
