Давайте еще раз вернемся к теме сделок с недвижимостью и разберемся с тем, что называется разумной осмотрительностью. О ней мы подробно рассказывали в прошлом номере. А теперь еще один нюанс, который требует пристального внимания.
В настоящее время при совершении сделок с недвижимостью регистрируется переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Особенности правового регулирования сделок с недвижимостью определяются не только гражданским, но и жилищным, семейным, наследственным законодательством. Существует обязательный перечень документов, необходимых для государственной регистрации перехода права.
Дополнительные документы для государственной регистрации необходимы в случаях, установленных законом, как правило, для защиты прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке.
Одним из таких является согласие супруга на продажу квартиры, которое в настоящее время вроде бы не является обязательным при оформлении сделок с недвижимостью. Что, по мнению юридической службы «Железногорского агентства недвижимости», является неправильным и может привести к неблагоприятным последствиям для сторон, поскольку у сделки появляются риски быть признанной судом недействительной.
К примеру, вы приобретаете квартиру, которая была куплена супругами, находящимися в законном браке, но оформлена документально только на одного из них. При подписании предварительного договора второй супруг, не участвующий в сделке, в устной форме вам заявляет, что он не против её совершения, но оформлять свое согласие нотариально не хочет, так как это стоит денег и этот документ не является обязательным для подписания договора. Вы жмете друг другу руки, удостоверившись в том, что все всё понимают, согласие хоть и в устной форме, но получено, препятствий никаких нет. Совершаете сделку, рассчитываетесь за квартиру, при этом второй супруг может присутствовать, а может и нет. Переход права успешно зарегистрирован, вы становитесь счастливым обладателем заветных квадратных метров и спокойно въезжаете в квартиру.
Проходит какое-то время, меняется жизненная ситуация, супруги разводятся и начинается раздел имущества, нажитого в браке. И тут невзначай бывший супруг/супруга вспоминают о том, что было продано совместно нажитое имущество, на которое нотариально удостоверенного согласия кем-то из них дано не было.
На первый взгляд, эта ситуация не имеет к вам никакого отношения. Да не тут-то было. Как оказывается, самое непосредственное. Где была ваша «разумная осмотрительность»? А что говорит законодательство по этому поводу?
Согласно п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Согласно п.2 ст167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость.
В «Железногорском агентстве недвижимости» мы всегда говорим своим клиентам - как бы там ни было, чтобы избежать таких неприятностей, в обязательном порядке требуйте согласие супруга/супруги на распоряжение имуществом, нажитым в период брака, независимо от того, что в Росреестре этот документ не является обязательным. Закон никто не отменял, а береженого Бог бережет.
